Покупка готовой квартиры - Деньги Инвестиции <!--if(Бизнес, финансы, инвестиции, свое дело, млм, сетевой маркетинг)-->- Бизнес, финансы, инвестиции, свое дело, млм, сетевой маркетинг<!--endif--> - Каталог статей - Компания Тяньши, продукция Тяньши, Работа в тяньши
Бизнес, финансы, инвестицииПятница, 02.12.2016, 20:58

Приветствую Вас Гость | RSS
Главная | Каталог статей | Регистрация | Вход
Download the news of the informer...
e-Commerce Partners Network
Поделиться

Меню сайта

Категории раздела
Сетевой маркетинг, млм [365]
Интернет [63]
Юмор [14]
Деньги Инвестиции [308]
Обучение [116]

Block title
Download the news of the informer...

Главная » Статьи » Бизнес, финансы, инвестиции, свое дело, млм, сетевой маркетинг » Деньги Инвестиции

Покупка готовой квартиры
Будьте стратегом

Доход от сдачи приобретенной элитной квартиры делится на две части: первая - ежемесячные платежи за сдачу квартиры, вторая - изменение стоимости самой квартиры. Типичная ошибка многих инвесторов - они не отслеживают изменения самого объекта и стремятся «отбить» свои деньги только за счет повышения цены аренды. Между тем правильный выбор объекта дает ежегодный рост стоимости этого объекта, превышающий доход от аренды.

Кто формирует спрос

Интересно, что по наблюдениям специалистов, рынок элитной аренды находится в некоторой противофазе рынку купли-продажи. Например, улучшение экономической и политической обстановки в стране может отрицательно сказаться на рынке аренды. Значительный процент арендаторов элитного жилья составляют иностранцы, приезжающие жить и работать в Россию. Если экономика страны растет, но политическая обстановка недостаточно стабильна, западные специалисты предпочитают снимать, а не покупать квартиры. При этом растет приток иностранных специалистов, которые повышают спрос на рынке элитной аренды. При улучшении экономической ситуации западные фирмы начинают привлекать и обучать местных специалистов, а потом и покупать квартиры для западных сотрудников, следовательно, идет отток иностранцев с рынка аренды. При этом спрос на покупку элитной недвижимости увеличивается, а значит, и цена квартиры растет. В настоящий момент ситуация складывается именно так. В отличие от остального рынка в элитном сегменте по-прежнему происходит медленный рост цен за счет покупки одних объектов и появления в каталогах новых, более дорогих. Сегодня специалисты отмечают небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей, желающих приобрести элитное жилье в Петербурге. Основная сложность покупки элитной недвижимости с целью последующей аренды и выгодной перепродажи - поиск подходящего объекта и расчет эффективности вложений. Без оценки специалиста очень трудно правильно выбрать объект для вложения.



УПРАВЛЯЕМ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Вот несколько советов по управлению вашей недвижимостью:

  • Если вы готовитесь сдавать недорогую квартиру, то вряд ли имеет смысл делать эффектный и дорогой ремонт. Это повысит ее шансы быть сданной первому же покупателю, однако в цене вы много не выиграете.
  • Если же ваша квартира находится в центре или ином престижном районе, тут можно постараться вывести ее в максимально дорогой сегмент "элита" или "повышенная комфортность" и сдать иностранцам или топ-менеджерам из Москвы.
  • Отремонтировав элитную квартиру, найдите хорошего доверительного управляющего. Доверительный управляющий может взять на себя все вопросы, касающиеся квартиры: начиная от ремонта, заканчивая взиманием платежей с арендатора. Хозяину же остается получать постоянный доход.
  • Если вы решили сделать перепланировку квартиры, помните, что вам понадобится согласовать свой проект в различных государственных инстанциях, а потом получить на это разрешение в Администрации вашего района.


Налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Какие же именно налоги должно уплачивать физическое лицо при сдаче квартиры в наем? Если в наем сдается только одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода, - соответствующий договор с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают арендные платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными). В налоговую декларацию должны включаться все доходы, полученные налогоплательщиком в истекшем году, независимо от того, был ли удержан налог при выплате таких доходов или его еще предстоит уплатить.

Если, например, помимо сдачи квартиры в аренду налогоплательщик получает доход в виде заработной платы, то сумму и источник такого дохода также необходимо будет указать в декларации, несмотря на то что налог в отношении данного дохода был удержан работодателем и повторно его уплачивать не придется. То же касается и остальных видов доходов. Представление декларации не потребуется только в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу и соответствующая сумма налога уже была удержана и перечислена в бюджет при выплате арендных платежей.

Декларация должна быть представлена не позднее 30 апреля, а сумма налога, исчисленного на основании поданной налоговой декларации, должна быть уплачена не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, например, декларация о доходах, полученных в 2006 году, должна быть подана не позднее 30 апреля 2007 года, а налог уплачен не позднее 15 июля 2007 года.

Однако достаточно ли будет одной лишь налоговой декларации в том случае, если в аренду сдается не одна квартира, а несколько? В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества. Как следствие, такие операции должны вести только лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей. Цели налоговой инспекции были достаточно просты - в отличие от физических лиц деятельность индивидуальных предпринимателей дополнительно облагается налогом на добавленную стоимость (НДС).

Точку в споре с налоговыми органами поставил Верховный суд, указавший в своем постановлении N 23 от 18 ноября 2004 года на то, что деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду одной временно свободной квартиры (или иного помещения), не может быть признана предпринимательской. Однако позиция, изложенная в указанном постановлении, позволяет сделать и еще один вывод - если физическое лицо сдает две или более квартиры, или одно помещение, но нежилое (например, офис), и такие помещения приобретались именно с целью сдачи их в аренду, а не в целях личного использования, то такая деятельность является предпринимательской.

Таким образом, сдача в аренду двух или большего количества жилых помещений или сдача в аренду нежилого имущества будет являться предпринимательской деятельностью при условии, что помещения приобретались с целью последующей сдачи в аренду.

Этот вывод имеет два важных следствия. Во-первых, в отношении полученных доходов должен быть исчислен и уплачен НДС, во-вторых, физическое лицо должно быть в установленном порядке зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. На это стоит обратить особое внимание, так как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести к уголовной ответственности - статья 171 Уголовного кодекса РФ предусматривает ответственность за незаконное предпринимательство, если в результате осуществления предпринимательской деятельности без регистрации был получен доход, превышающий 250 тыс. руб.

Что же необходимо сделать для того, чтобы, не нарушая налогового, и тем более уголовного, законодательства, осуществлять сдачу в аренду одновременно нескольких объектов недвижимости? Первым шагом будет являться регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Это достаточно просто - регистрация отнимет несколько часов вашего времени и по срокам не превысит 10 дней.

Одновременно необходимо задуматься о том, какой режим налогообложения лучше всего применять. Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем приведет, как уже упоминалось, к возникновению дополнительной налоговой нагрузки в виде необходимости уплаты НДС по ставке 18%. Таким образом, совокупное налогообложение составит 31% (13% НДФЛ + 18% НДС). Есть ли способ уменьшить налоговые отчисления?

Такой способ, являющийся абсолютно законным, имеется. Действующим налоговым законодательством предусмотрен специальный налоговый режим, называющийся "упрощенной системой налогообложения" (УСН).

Применение данной системы заменяет уплату НДС, НДФЛ и ЕСН уплатой единого налога. Ставка такого налога может составлять 6% или 15%. Ставка выбирается налогоплательщиком самостоятельно при переходе на УСН и в дальнейшем не может быть изменена. Ставка в размере 6% применяется в отношении валового дохода без учета расходов. Ставка в размере 15% применяется в отношении прибыли (доходы за вычетом произведенных расходов). Так как сама по себе деятельность по сдаче имущества в аренду не влечет больших затрат, то можно рекомендовать в данном случае применение ставки налога в 6% от размера всего полученного дохода.

Необходимо помнить и об ограничениях, которые налагает УСН - сумма совокупного годового дохода не должна превышать 20 млн. руб. А стоимость имущества, сдаваемого в аренду, - 100 млн. руб.

Источник: http://lf.finiz.ru/cfin/tmpl-art_oo/id_art-1177327

Категория: Деньги Инвестиции | Добавил: tiensbiz (30.01.2011)
Просмотров: 668 | Рейтинг: 0.0/0 |

Случайные статьи:

  1. Чем многоуровневый маркетинг отличается от финансовой пирамиды?
  2. Возвраст и витамины
  3. Как избавиться от угревой сыпи
  4. Огуречная диета
  5. Язва
  6. Что нужно, чтобы быть здоровым.
  7. Как выбрать хороший бесплатный хостинг
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Меню

Твит лента

Поиск

Инвестирование

Форма входа



Copyright MyCorp © 2016